大家からの契約解除に必要な『正当事由』

2021年02月18日

seitoujiyuu

皆さんこんにちは(*^_^*)

 

鹿児島市真砂本町にある不動産屋さん《睦和商事》です(｡･ω･)ﾉﾞ

 

昨日までは、あんな暖かい日だったのに

 

今日はなんと雪・・・

 

皆さん朝の通勤は大丈夫でしたか？

 

今日は、賃貸契約の

 

貸主からの契約解除に必要な「正当事由」について

 

考えてみましょう。

大家さんから賃貸契約解除は、様々な ハードルを乗り越えていく必要があります。

大家さん側から賃貸契約解除の申し出をするためにはさまざま

 

なハードルを乗り越えていく必要があります。

そのハードルの一つが『正当事由』として認めて

 

もらうということです。

認められることでやっと、大家さん側からの契約解除が可能に

 

なります。

ですが、実際に正当な事由としてあてはまるのはどんな条件

 

なのでしょうか？

今回は、正当な事由として認めてもらうまでの流れや

 

正当な事由の具体例についてご紹介していきます。

もしものときに備えて知識を身につけておきましょう！

賃貸借契約をオーナー側から解除する難しさ

最初に少しお話しましたが、借主さん側から契約の中途解約を

 

するのと、大家さん側から契約の中途解約をするのではわけ

 

が違います。

基本的に借主さん側からであれば特約に沿って賃料の支払い

 

などをすれば、契約の最中でも解約して退去することは

 

可能です。

しかし、大家さん側からではそうはいきません。

あまりにも問題のある借主さんは、周りの入居者さんの解約

 

を促進する原因となってしまう可能性もあるので、少しでも

 

早く対応したいところです。

ですが、大家さん側から契約解除を申し出るためには

・6カ月以上前からの入居者さんへの告知

・契約を解除するにあたる正当な事由

この2つが揃ってやっと可能になるのです。

正当事由はどこで認めてもらうの？

個人の判断でどうにかなるようなものではないと思いますが、

 

実際に正当な事由はどこで、どのように認めてもらうの

 

でしょうか？

正当事由として認めてもらうにあたっては裁判所が関わって

 

きます。

借主さんにに大家さん側の都合で退去してもらうためには裁判

 

で認めてもらう必要があるのです。

ただ、借地借家法は基本的に借主さん優位に

 

できています。

そのため、正当事由として認められるのも、なかなか難しい

 

ようです。

正当事由として考慮させる5つ

以下の5つは正当事由として考慮されております。

 

1.オーナー様がどうしても建物を必要な理由・入居者が住み続けたい理由

 

なぜ、大家さんがその借主さんに退去してもらい、その場所を返して

ほしいのかという点が考慮されます。

たとえば、金銭的に困っていて、どうしても物件を売却しなければ

いけないなどがありますね。

また、このときには大家さん様側の事情だけでなく、借主さんが

退去したくない理由も考慮し、比較がなされます。

 

2.大家さんと借主さんの関係性

 

1の契約解除を申し出る理由で、大家さんと借主さんで結ばれた

契約内容や使用方法などが考慮される部分です。

借主さんの不法行為や、貸出賃料があまりにも低いことなども

考慮の対象となります。

どのような使用方法をしてきて、それによって大家さんと

借主さんの信頼関係はどうなっているのか、ということですね。

 

3.借主さんが現在借りているお部屋をどのように使用しているかどうか

 

文章のとおりで、実際に明け渡し訴訟の理由となっているお部屋を

借主さんが契約書どおりの用途で使用しているかどうかという点です。

日常的に利用しているのか、契約に沿った形で使用しているのかなど

契約違反をするような使い方をしているとそれが判断材料として

大きく動きます。

 

4.建物自体の状態はどうか

 

先ほども述べた通り老朽具合などが考慮される点です。
もし仮に、ある程度の修繕で修復可能だとすれば認められない

可能性も出てきてしまいます。

建物自体の老朽化が著しく進んでおり、築年数や材質等を考慮した

うえで、倒壊してしまうことすら考えられる状況だとすれば、正当事由

として認められる可能性も上がってくるでしょう。

地震などがきたときに本当に倒壊してしまったらとても危険ですよね。

 

5.立ち退き料に関する提示はあるかどうか

 

最後に、立ち退き料の提示があるなしです。
立ち退き料さえ支払えば退去してもらえるというわけではなく、

立ち退き料は正当事由として認めてもらううちの要因の1つ

であるということです。

あくまでもほかの4つの要因もあり、さら場合によって

立ち退き料の提示をすることでやっと認めてもらえるの

ですね。

そして、この立ち退き料には引っ越しにかかる費用や、

新居の初期費用などが含まれることが多いようで、金額も

判例によってさまざまです。

 

上4つの要因が弱ければ弱いほど、立ち退き料がさらに高額になって

しまうことも考えられます。

借主さんとは普段から信頼関係を築くことは大切です！

上記に述べてきたこれらの正当な事由や立ち退き料が必要な

 

ことももちろんあります。

普段から借主さんと良い関係を築いていることで、取り壊し

 

などでどうしても退去していただかなければいけなくなった

 

ときにも円満に問題を終わらせやすくなるかもしれません。

もちろんそのためだけではないですが、やはり借主さんとの

 

定期的なコミュニケーションは大切にしておきたいところです。

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川畑卓也