<<普通賃貸と定期借家賃貸　何が違うの？>>鹿児島市で土地・中古住宅の売買・賃貸物件の仲介する不動産

お部屋を貸すときには入居者さんとさまざまな取り決めをして、お互いが合意のうえ契約をするかと思います。

その契約内容契は月々の家賃などの費用、住むにあたってのルールなどですね。

それと同じタイミングで契約して取り決めるのが、契約期間です。

この契約期間、鹿児島では、2年というものが多いのではないでしょうか？

しかし、絶対に2年でなければいけないということはありません。

ここで関係してくるのが

「普通借家」と「定期借家」です。

普通借家契約では、1年以上の契約であれば上限はありません。

ただ、上限はないと言っても鹿児島は『2年契約』が多いようです。

本来のルールであれば別に5年だろうが10年だろうが問題はありませんが、

転居のタイミングなどの問題で2年がベストなんだと思います。

そして、この普通借家契約では、契約期間を迎えるまでに契約の更新を行うことが可能です。

そのため、契約を更新することで変更された情報の追加をして、またそのお部屋に住み続けることができます。

また、この普通借家契約は書面での契約だけでなく、口頭での契約でもよいとされています。

鹿児島の慣行として2年後の更新料がない物件も多いですが、最近は、更新事務手数料として

約5000円～20000円ほどかかる物件もあります。

定期借家契約は、普通借家契約ではできない1年未満の契約が可能です。

また、普通借家と異なり、定期借家契約では契約期間の終了と同時に契約が解消されます。

そのため、普通借家契約のように契約の更新というものがありません。

ですが、契約期間が過ぎたら絶対にお部屋から出ていかなければいけないというわけではなく、

オーナー様、入居者さん双方の合意のもと再契約という形でそのまま住むということも可能です。

そのほかにも、普通借家契約では口頭での契約も認められていますが、定期借家契約では書面での

契約が絶対とされています。

この、定期借家契約はさまざまな理由（例えば転勤で何年後には帰ってくるなど）で貸し出せる

期間がハッキリと決まっている場合にはその期間で定めると退去してもらえます。

●普通借家契約の場合

普通借家契約の場合は、基本的にお互いの合意、オーナー様の許可があるのであれば可能です。

多くの場合、中途解約をするのであれば、退去の1ヵ月前までに解約の意思表示が必要

すぐ解約の場合、1ヵ月分の賃料支払いが必要などが契約書に記載されています。

●定期借家契約の場合

定期借家契約の場合も、基本的には中途解約はできないということになっています。

ただ、特約に条件が記述されている場合は例外です。

さらに、それだけでなく、借地借家法の第38条により以下のように定められています。

・『やむを得ない事情』が発生し『建物を自己の生活の本拠として使用することが困難』になった場合には

　入居者さんからの中途解約が可能である。

・そのルールが適用されるのは、200㎡未満の居住用建物のみでそれにあてはまらない

　200㎡以上の建物や、テナントは対象外である。

・これらにあてはまり、解約を申し出た場合は、申し入れ日の一ヵ月後に契約が終了となる

この条文で記述されているやむを得ない事情は転勤、療養、親族の介護などです。

入居者さん側からの中途解約申し出に関しては事前の通知があれば可能でしたが、

オーナー様側からの契約解除の申し出は可能なのでしょうか。

オーナー様側からの契約解除は基本的にとても困難です。

まず、少なくとも半年前から告知する必要があります。

さらに、それだけではなく正当な事由があることも条件となっています。

そのため、あまりにも賃料を滞納しているなどの理由がない限り、入居者さんが

退去を認めなければ無理に出てもらうのは難しいということになります。

あと、移転費などの金銭的な負担も求められます。

オーナー様側からの中途契約解除に関してはなかなかハードルが高いです。

普通借家契約と定期借家契約では、契約の期間や中途解約に関するルールなどが異なります。

定期借家契約などはすでに取り壊しなどが決まっていて、一定の期間までしか貸し出せない際などに活用することができます。

その分定期借家契約は、家賃が相場より少し安く設定されている場合が多いと感じます。

ただ、入居者さん的にはもしそのお部屋が気に入ってても契約が終わると

出ていかなければいけないというのはまた新しい部屋を探す手間になるため、

決まった期間だけ借りたいという方でない限りは普通借家契約の方が良いのではないでしょうか。
 

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川畑卓也