大家さんの始め方
2020年10月28日
皆さんこんにちは(*^_^*)
鹿児島市真砂本町にある不動産屋さん《睦和商事》です(｡･ω･)ﾉﾞ
当社も借主向けに「初めてお部屋を借り方」なんてブログを書きますが、
今日は、逆に「初めて家を貸すにはどうしたらいいか」を書いてみようと思います。
ふと、初めての大家さん（オーナー初心者）向けのページはあまり見ない気がするので
オーナーになって、初めてお部屋を貸すときにどうしたらいいか
どんな判断がいるかを考えていきたいと思います。
初めて大家さんになるきっかけ
初めて大家さんになるきっかけは、様々です。
例えば、相続で遠く離れた実家の戸建てを引き継いだり、今住んでいる中古の戸建てとは
別の場所に新築を建てられて、それまで住んでいた中古の戸建てを貸したい
とかいろいろな場面が想定できます。
不動産会社を通さずしても契約は可能です。
不動産を収益物件として貸したいと思ったとき、直接借主を見つけるのであれば
不動産屋さんに頼む必要もありません。
当事者同士が合意をすれば間に不動産業者を挟まずしても契約は可能です。
ただそれでは後々トラブルになったときに困るのと
中々貸主個人で新しい入居者をつてもなく探すのは至難の業なので
必然的に不動産会社に依頼する場合が多いでしょう。
不動産会社への依頼方法
不動産屋さんとの間にどのような契約が必要になるのでしょう。
ざっと言って以下のような契約の種類があります。
①専属専任媒介契約
②一般媒介契約
③専任管理契約
①は１社に不動産会社を決めて入居者を募集する内容です。
入居者斡旋のあとはご自身で管理（毎月の賃料集金やトラブル対応）することも可能です。
この場合毎月の管理料などは発生しません。
②は①の１社に不動産会社を決めるのではなく、複数の不動産会社に入居者募集を依頼する方法です。
他の内容は①と一緒です。複数の不動産屋会社に募集依頼をかけるので早く決まりそうな気もしますが、
その分、各不動産会社の力加減が薄まる可能性もあります。
③は読んで字のごとく入居後の管理までもしくは、管理のみ不動産会社に任せる方法です。
大家さんご自身で動く内容が少なくなるので未知に対する不安は少なくなります。
ただ毎月の管理料が発生します。アパート、マンションの場合集金賃料の５%～８％、
一戸建てや分譲マンションなどの場合１０%の設定をしている不動産会社が多いと思います。
それぞれのメリット、デメリット
自主管理のメリット
〇管理費の節約
〇賃貸経営の流れを把握しやすい
〇入居者との関係が深くなる
〇リフォーム等ご自身で直接発注するので中間マージンの節約ができる
自主管理のデメリット
●入居中のトラブルなど全て自分で対応しなければならない
●制度改正などの情報収集が必要
●入居者募集などすべて自分で各不動産会社に依頼しなければならない。
管理委託のメリット
〇契約手続き、退去に際する営繕、リーシング、入居中の様々な問い合わせなど
すべて不動産会社が行ってくれる。
〇苦情などによるストレスが少ない。
〇賃貸経営のために拘束される時間が少なくて済む。
管理委託のデメリット
●経費（管理費）がかかる。
●管理会社との意思疎通が必要
（裏を返せばこの意思疎通ができていれば、ほとんどの事が上手くいきます。）
●リフォーム等の費用がご自身で手配するより高くなる。
自分にはどの内容が合うのかしっかり考えましょう
どのパターンが一番ご自身に合うと思われますか。
ポイントとしては同じ生活圏内に居られるのであれば募集だけ不動産会社に依頼して
ご自身で自主管理する方法が一番お金は残るでしょう。
分譲マンションや一戸建ての場合、対応する入居者もマンツーマンなので
集合住宅よりトラブルは少ないでしょう。（①か②）
借主入居後の様々な案件をご自身で直接対応するのが嫌な場合は決まった
不動産会社に管理を依頼された方が心が楽でしょう（③）
まずはご相談しませんか？
当社は、「不動産を仲介するのではなくお客様の生活を創造する」をモットーに
賃貸管理もお客様に寄り添いお客様の様々なご希望に丁寧に一生懸命
お応えするよう宅地建物取引士及び公認不動産コンサルティングマスターの資格を持った
経験豊富な社員が携わります。
今後の生活など様々なご相談内容によっては、金融機関・弁護士・司法書士・土地家屋調査士等の専門家と
タッグを組んでこじれた糸を一つずつ解く様に解決に導いております。
これからも「不動産」を通してお客様の人生の一コマに参加させて頂けるような会社で
ありたいと思います。
どうぞ不動産に関する相談事は何でも「睦和商事」に相談ください。
川畑卓也
