住宅ローンの事前審査が落ちた時に読んで
2020年05月13日
皆さんこんにちは(*^_^*)
鹿児島市真砂本町にある不動産屋さん《睦和商事》です(｡･ω･)ﾉﾞ
いつの間にか暑くなってきています。
この暑さでマスクは苦しい・・・
色々お店も解除されていますが、いつ鹿児島県内も感染者が
いつどこで感染するかわかりませんので、3密を避けることは必須です！！！
毎日コロナウイルス関連のことでちょっと疲弊気味ですが
早く収束するように協力していきたいですね。
購入希望の物件が見つかり、申込をしてもローンを利用して購入を
考えている方は本当に融資してもらえるかが判断できません。
もちろん売主様も本当に売却できるかどうか心配です。
そのため契約前に行う作業として金融機関に住宅ローンの事前審査を依頼し、
問題なく借入ができるか審査をしてから契約する流れが一般的となります。
しかし、事前審査の段階で金融機関からの審査結果が
否決されることもあります。
これだと現金購入しか道がなくなってしまい自己資金の無い方は
計画がここで終わってしまします。
また、売主も早く次の買主を見つける時間をロスするしてしまいます。
ただ、事前審査の段階で否決されるには理由があります。
今日は、住宅ローンの事前審査が落ちた時に
「なぜ落ちたのか？」を考えてみたいと思います。
住宅ローンの事前審査が否決される理由とは？
年収に対して借入額が多すぎる
まず、お金を借りるのにいくらでも借りれるというわけではありません。
例えば年収300万円程度で5000万円借りれるかというと、さすがに無理があります。
これだと金融機関からは貸してもいづれは返済できなくなると判断されることは明白です！
融資できる基準としては、年間の返済額と年収の比率が一定内に収まっておくことが必要で、
それを超えると融資は難しくなります。これを返済負担率といいます。金融機関の担当者がまず
計算する項目です。金融機関によってパーセントが違いますので、各金融機関にお尋ねください。
他からの借入がある
例えば、車をローンで購入し、まだ返済が多く残っている状態で住宅ローンを申し込んだ場合です。
これは現状からさらに借入額を増額することなりますので、金融機関もきっちり返済できるか
不安となりますので審査で否決されるケースが多いです。
但し、現段階の借入額の残りがわずかな場合や全額返済可能な場合などは審査が通るケースもあります。
クレジットカードの返済などで遅れがあった場合
多く人はクレジットカードを利用して買物をしていると思います。そしてクレジットカードでは
利用した翌月くらいに指定の口座から引き落とされますが、引き落とし日に指定口座の
残高が不足していると返済が未了となります。
万が一、引き落とし未了の状態が3ヶ月ほど続くとクレジット会社からブラックリストとして
リスト化され、その後に返済が完了したとしても個人信用情報にはブラックリストとして
5年間は残ってしまいます。住宅ローンの事前審査では金融機関が最初に行う作業は
個人信用情報の確認です。
これは専門機関から調べることができます。この個人信用情報でNGの判断がされるとどこの
金融機関からも借入は不可能だと思って頂いてよいと思います。
結構見落としがちなものとして携帯電話の電話料金の支払い（機種を分割払いしている方）の遅れが原因で
審査が否決になったというケースもありますので、注意して下さい。
勤続年数が1年未満である
現在の勤め先が転職などで1年未満の場合、審査が否決となるケースもあります。
これは安定した収入が見込めていないなど、収入面で金融機関が不安に感じるためです。
しかし、金融機関によっては1年未満の勤続年数でも直近の月収から見込み年収で審査する
ケースや、半年以上の勤務でも審査OK、前職と同種の勤務先であれば継続年数で
審査するなど金融機関によって対応が違います。
また余談ですが、仕事をしているといってもアルバイトやパートだと安定した収入
としてみてもらえませんので正社員であることが原則となります。
物件が旧耐震の物件である
こちらの項目は、買主の責任ではないですが・・・
金融機関が融資する場合、購入予定の物件を担保として融資します。
建物があまりに古いものだと担保価値がないと判断され審査の段階で否決されるケースがあります。
この担保値の判断として旧耐震物件と新耐震物件で判断が分かれます。
旧耐震物件：昭和56年6月1日以前に建築された物件のことを言い、
耐震基準が現在よりも緩く建てられています。
新耐震物件：昭和56年6月1日以降に建築された物件をといい、その後に細かい改正はありますが
現在もこの基準に則り建物が建てられています。
そのため旧耐震の物件は審査が通りにくく、個人信用情報に問題がない人でも審査で否決
されたり、借入の承認がされたとしても希望額や、希望年数まで全然届かなくて結局購入を
断念せざるを得ないということになってしまいます。
但し、金融機関によっては個人信用情報に問題がなければ希望通りの借入額で審査の
承認がされる場合がありますのでこのケースでは融資してもらえるという希望が持てます。
金融機関からの明確な理由は示されない
このように、住宅ローンの事前審査が否決される理由をいくつか挙げましたが、実は金融機関からは
明確な否決理由というのは示されません。否決理由を聞くと必ず返ってくる返答は「総合的判断」です。
我々、不動産業者はローン事前審査が否決された場合、総合的判断と言われても考えられる
原因を推測します。そのため審査申込み前に購入希望者の方から多く聞き取り
をさせてもらっています。この聞き取りが出来ないと前に進まないと思っていますので、
いざ申込となった場合は色々と聞き取りさせて頂きますが、しつこいと思わず答えて
頂けるとスムーズに取引を行えます。
じゃあ住宅ローンが通る人は？
簡単に言うと上記に挙げた項目がクリアできていれば住宅ローンの
審査は通過できると思って頂ければ良いと思います。
いかがでしたか？
住宅ローンは、多くの方が利用していますので、簡単だと思いますが、
以外に審査は厳しいこともありますので、一度確認されて下さい。
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川畑卓也
