不動産売却の前に知りたい一般媒介契約とは
2020年03月30日
皆さんこんにちは(*^_^*)
鹿児島市真砂本町にある不動産屋さん《睦和商事》です(｡･ω･)ﾉﾞ
新型コロナウイルスが猛威を振るっています。
本当に1日も早く事態が収束することを祈っています。
毎日毎日、コロナウイルスの報道がなされています。
遂に姶良市でも感染者が出ましたいつ、鹿児島市にも来るのかわかりませんが、
感染しないようにまた、感染させないように自己防衛だけはしっかりしたいものです。
今日は不動産売却を検討している方必見！！
売却を依頼する不動産会社と結ぶ媒介契約の中で一般媒介契約
についてメリットデメリットを考えてみたいと思います。
売主様が不動産会社に物件の販売をお願いする時には、媒介契約というものを締結します。
媒介契約というと、なんとも仰々しく、何の契約なのかとご心配をされる方も多くいらっしゃいますが、
ご安心ください。
この物件の販売をあなた（不動産会社）に依頼しますよという内容です。
媒介契約書にはどのような物件を、どのような価格で販売活動を行い、成功報酬はどれくらいか、
などの詳細の条件が記載されます。
この媒介契約には３種類あります。
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約です。
それぞれ何が異なり、どの媒介契約を選ぶのが良いのでしょうか。
本日はその中で「一般媒介」を考えていきましょう。
一般媒介のイメージ
一般媒介のメリット・デメリット
【一般媒介契約】とは、上の図で示す通り、複数の不動産会社に重ねて依頼ができる一方で、
レインズへの掲載・販売報告・契約期間は定めがなく、不動産会社にかかる制限がゆるめの契約です。
実際に一般媒介契約のお手伝いをした経験から感じる特徴は、
●たくさんの不動産会社に依頼できるが物件の管理は売主様自身で行わなければいけない。
●不動産会社の活動を活性化させづらい。
ということです。
①たくさんの不動産会社に依頼できるが物件の管理は売主様自身で
行わなければいけない。
これらの特徴から、売主が不動産会社等の事業者の場合に用いられることが多い媒介契約です。
物件の管理を売主様自身で行わなければならないということは、一般の売主様にとって、
これはかなり手間のかかる事です。
物件内覧の調整、金額変更時の連絡、購入希望条件の交渉対応などを知識のない
個人で行わなければいけないのですから、当然です。
たとえば、一般媒介契約で５社に中古住宅の売却を依頼したとします。
５社とも販売を頑張った結果、それぞれ１組ずつ内覧希望のお客様を探してきてくれました。
何日何曜日の何時に内覧を行うのか、５社を通じて内覧希望者さんと調整をしなければいけません。
結構、何度も電話がなります。
今週末希望の方もいれば、来週末希望の方もいますし、平日希望の方もいらっしゃるかもしれません。
これらの調整をすべて売主様自身が行わなければなりません。
また、金額を下げる場合や売却をやめる場合には売主様自身が５社へ連絡を行わなければいけません。
購入申込が2件以上重ねて入ってきた場合なんかも、相当に困ります。
どちらを優先させ話を進めるのか。住宅ローンの心配はないのか。無理な条件を交渉してきていないか。
という判断を売主様自身で行わざるを得ません。
②不動産会社の活動を活性化させづらい
不動産会社が、一般媒介契約の物件を大々的に販売することは少ないです。
理由は、投資した宣伝広告費が回収できない可能性があるから。
不動産売買は成功報酬のため、いくら宣伝広告費を投じようとも契約に至らなければ、なんの報酬もありません。
A社は新聞折込チラシやポスティング広告、SUUMO等のポータルサイトへの物件掲載をいくら行おうとも、
最終的にB社が買主様を見つけてきたら、A社の広告費は水の泡です。
一方で、後ほど出てくる専任媒介契約・専属専任媒介契約では広告費が回収できます。
そのため、不動産会社からすると一般媒介契約の物件よりも専任媒介契約等の物件の方に
広告費等を投じる方が賢明なのです。
結果的に、一般媒介契約の物件では販売活動が消極化しやすいと感じます。
ですので、なかなか成約に時間がかかる印象があります。
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