<<相続した家の状態を理解してください！>>鹿児島市で土地・中古住宅の売買・賃貸物件の仲介する不動産

おそらく全国の不動産業者に、この手の相談がひっきりなしに寄せられていることでしょう。

人口減少時代では、地方都市ばかりでなく人口が集中する都市圏においても、懸案事項といえます。

高校を卒業後、専門学校や大学への進学を機に生まれ育った故郷を離れ都会に出た。大学卒業後はそのまま都会で就職し、

やがてパートナーを見つけ結婚し子どもを授かり家庭をもつ。

親や故郷のことは気になっているけど、仕事の関係でなかなかUターンするわけにもいかず、やがて親は他界。

無念さや寂しい気持ちを抱きながら、現在に至っている方は少なくありません。

「人が住まなくなると家は傷む」といわれるとおり、時々は屋外の新鮮な空気を室内に取り込む換気は大切です。

また、地震や台風直後に建物などに被害は無かったかなどの状況確認も業者さんに依頼しておくと心強いことでしょう。

空き家管理は依頼内容によりますが、月額3000円～5000円程度です。

ところで、あなたが相続を受けた、あるいはこれから相続を受けようとする家の程度はどんな状況でしょう？

まだまだ使える建物かどうかという問いです。

将来、所有者自身がリタイア後に故郷に戻りたいと考えている場合は、不動産を手放さず貸家として

収益を上げるという運用方法がありますが、この場合に現状の家の状態が問題になります。

つまり、貸家として人に貸せる状態にするには、リフォーム費用にいくらかかるのかが重要になってきます。

例えば木造一戸建ての貸家レベルのグレードで考えた場合、キッチンやトイレ、浴室、

１、洗面化粧台等の水廻り設備を新品に交換すれば概算で120万円～150万円程度かかります。

２、壁や天井などの床工事を除く内装（ビニルクロス）の張替えで40～50万円。

３、屋根や外壁の塗装が必要であれば足場設置等の仮説工事を含めて100万円～120万円。築30年、40年の建物で

　　あれば給水管の交換工事費用40万円～50万円くらいを見据えた方がよいでしょう。

これらの工事は一度に全部やらなければならないという意味ではなく、相続した家の状態と相談しながら、

入居に差し支えない状態にするには、何をやらなければならないのかを判断します。

そして、改修工事に投じるコストを何年で回収できれば自分達は納得できるかが判断基準となります。

①あまり費用をかけず、家賃を安く貸す方法

　リフォームやリノベーションに多額の費用を投じても回収するのに期間がかかりすぎることを嫌って

　そのままで安く貸す方法です。

　費用を抑えるメリットはありますが、安い家賃の場合は、入居者の属性などの要因で賃料遅延や

　滞納のリスク、ご近所トラブルリスクがデメリットになります。

②しっかりお金をかけてリフォームやリノベーションを実施し、高い賃料で募集する方法

　リフォームやリノベーションにより付加価値をあげて高い賃料で募集する方法です。

　メリットとして良質な入居者が住んでくれます。

　デメリットとして、投入資金の回収に年数（１年～数年）かかってしまうことあります。

リフォームやリノベーションを実施した場合、経験上、入居者の居住年数を見ていると、

入居から退去まで期間の平均は3年と6ヶ月程度なので、例えば3年分の工事費を支出しても1サイクル

（1組の入居者さん）で回収できると考えることができます。

但し、これ以上に工事費がかかってしまうのであれば、思い切って売却する方向に舵を切る方が良いかもしれません。

ですので、とにかく相続した家の状態によると理解してください。

空き家で放置していると、換気が不十分で建物の傷みが加速する傾向にあります。

賃貸にして入居者にお住まいいただくことは建物の寿命を延ばすことにおいても意義があります。

また、不動産賃貸市場的にはアパートマンションなどの共同住宅（集合住宅）は空き部屋が多いですが、

一戸建ての貸家は需要の方が高いため、経営として十分に成り立ちます。

最後に大事な事ですが、貸主として覚悟しなければならないこととして、賃貸中の建物の不具合や

設備の故障等については、入居者が不便な思いをしないように快く修繕や交換に応じられるかどうか

ということです。当然に修理費や修繕費等の支出が発生します。
 

相続した家が立地環境に優れ、家の保守メンテナンス状態もよければ、すぐ売ってしまうより、運用して収益を上げ

続けるほうが得られるお金が多いです。

実のことを言うと、不動産は売るより貸す方が賢いのです。

ご参考にしていただければ幸いです。