不動産の価格査定のやり方を考える
2019年09月11日
皆さんこんにちは(*^_^*)
鹿児島市真砂本町にある不動産屋さん《睦和商事》です(｡･ω･)ﾉﾞ
今日は、不動産の売却をするときに価格査定について考えてみたいと思います。
まず、土地の査定について
不動会社が言う査定の価格とは、売れそうな目安の金額を指します。
従って、公示地価や固定資産税評価額、路線価等色々な価格がありますが、
この価格が査定額になるということではありません。
主に近隣で取引された売買事例等を参考に算出します。
価格の算出する際ポイントとなるのが需要と供給です。
欲しい人がたくさんいて、売る人が少なければ価格は上がります。
売る人が多くて、買いたい人が少なければ価格は下がります。
不動産会社はその物件のエリアの需要や供給を踏まえた上で、
過去の売買事例をもとに価格を算出していくのです。
そのため価格そのものはかなり流動的になります。
「査定価格≠売買価格」ということを理解しておきましょう。
とはいえ、不動産会社は売買の仕事を専門にしているので、この程度なら
引き合いがあり、成約になるだろうという目途をつけます。
では建物の査定額はどうなるの？
一戸建ての場合には土地と建物を分けて考えます。
建物価格は仕様やグレードを考慮し、新築時の金額を割り出します。
そこから経過年数分を減額するという考え方で算出します。
ただ、実際には住宅の使用状況も違えば、デザインも間取りも使い勝手もリフォームをしている、していないなど、
一つの物差しでが比較できないケースがほとんどです。
しかも色々吟味し建物査定額を算出しても、土地の価格をプラスすると、周辺の相場より高くなりすぎる場合もあります。
そのため１５年以上経っている建物なら、建物評価はありません。というような査定をする不動産業者も多く、
建物にどのように値段を付けるかは難しい部分になります。
つまるところ、不動産の価格は買い手の需要が決めているので、買い手から好まれそうな物件は割高になり、
興味を持たれない物件は下がるといったことになります。
売り手として出来ることは、買い手の印象が良くなる策を取っておくことです。
一般的には建物評価をされないような古い家でも、手入れがよくオーナー様の印象がいいお宅だったので、
不動産屋さんがイメージしていた以上に高い金額で売れたというケースもありますので、
「好印象」は強い武器になります。
まずは買い手さんに気にってもらえるように物件を磨きましょう。
とりあえず一度相談ください♪
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川畑卓也
