スムーズに家を買う・建てる方法教えます
2021年01月12日
皆さんこんにちは(*^_^*)
鹿児島市真砂本町にある不動産屋さん《睦和商事》です(｡･ω･)ﾉﾞ
今日は、住宅ローンのお話をします。
オープンハウスやご来店されるお客様とお話しする中で、
「どこの金融機関でお考えですか？」とお聞きすると、
「まだ何も考えていないです！どこかいい金融機関有りませんか？」とお答えが
帰ってきます。
土地を探しているお客様にも「ハウスメーカーは決めてますか？」と
お聞きすると、「土地が見つかってから検討します！」とお答えになることがあります。
「物件を探すのが先！」とお考えのお客様のお気持ちはよくわかります。
でも、不動産（特に土地）は突然に売りに出ることがあります。
この場合、「これから金融機関もハウスメーカーも検討します！」と答えたお客様と、
「すでに金融機関に融資の事前審査を出しOKが出ています！
ハウスメーカーも数社検討中です！」と答えたお客様がいたら、購入意思の決定から
契約までに至るスピードは後者のお客様の方が断然早いです。
また、新築分譲住宅・中古戸建・中古マンションをお探しの場合でも
金融機関の情報は収集しておいた方がいいです。
どうしても買いたい物件が見つかった場合、売主様に「購入申込書」を出すと
同時に金融機関に「融資の事前審査」（1週間から10日間）を出します。
OKになった場合、すぐに売買契約になることもあります。
このような進め方になった場合、当社では、以下の方法で金融機関をご紹介します。
① 給与が振り込まれる金融機関
② 物件近い金融機関
③ 比較的審査が通りやすい金融機関
④ 金利の低い金融機関
本当は、買主様ご自身が金融機関とその商品をしっかり検討する必要がありますが、
金利うんぬんより「まず借りる！」を心がけてお手伝いいたします。
関東では、各金融機関がしのぎを削っていますので、ご自身で研究されていい条件の
住宅ローンを見つけることができますが、鹿児島の場合、新築を建てたり、
建売を購入される方は、研究されてもよろしいかと思いますが、中古物件の場合は、
ほとんどの方は、上記4項目で住宅ローンを利用されているようです。
最長で40年もの返済を組む住宅ローンですから、物件探しと並行して
金融機関の事前審査を出してOKの返事をいただいておいてはいかがでしょうか？
事前承認された融資金額があると安心して物件が探せますよ！
事前審査に必要な書類
給与所得者（サラリーマン）の場合
●本人確認書類（運転免許証・健康保険証の写し両面）
●源泉徴収票（直近のもの）
●現在借入がある場合は返済予定表
●印鑑（認印で可）
上記の四つですので、不動産屋に相談に行く際は、ご持参してもいいかもしれません。
資金計画の相談の際に、どこかの金融機関に事前審査を申し込まれてもいいかと思います。
早ければ1週間から10日間以内には回答がきます。
気を付けて！！事前審査がOKでも本審査が通らないこともあります！
事前審査がOKになり、不動産売買契約を締結すると、融資の本審査をすることになります。
事前審査がOKの場合でも、本審査が通らない場合があります。
実際私もこのようなお客様を経験したことがあります。
その後いろいろ調査して対応しましたが、その時は購入できませんでした。
（お客様は、数年後、無事？購入できましたが・・・）
では事前審査が通っても、本審査が通らないのはどのような場合があるのでしょうか？
①団体信用生命保険の加入が出来なかった場合
融資の事前審査の際には団体信用生命保険の告知書は通常出しません。
持病を告知したことにより団体信用生命保険の加入が出来ない事が判明すると、
ほとんどの金融機関では融資が受けれれません。（フラット35は団信加入は任意の為、融資可です。）
健康状態に不安なことがあれば、融資の事前審査時に、団信の告知書を出しておきましょう。
一緒に審査してくれる金融機関もあります。
お客様の中には団信を軽くお考えの方もいらっしゃるのですが、
例えば、メンタル系の薬を服薬している方団信の加入は出来ませんのでご注意ください。
●税金が未納な方の場合
自営業の方は、融資の本審査の際には、源泉徴収票だけでなく、市町村の発行する「完納証明書」や「所得証明書」を
提出しなければならない金融機関があります。
完納証明書で税金を滞納していることが発覚したり、源泉徴収票と所得証明書の金額が異なっていて、
副収入があるのに確定申告していないことが発覚したりして、融資の本承認が通らなかったこともあります。
●事前審査内定後に新たに借り入れをした場合
売買契約後に新規のローンを組んだり、キャッシングを利用することにより、融資の本承認が通らないことがあります。
物件のお引渡しが終わるまでは絶対にしないでください。あと、携帯電話の支払いも注意しましょう！
●転職・退職をした場合
融資本審査が通っても、その後に転職・退職したことを金融機関が把握した場合は、金融機関との
金銭消費貸借契約が結べません。したがって、融資は実行されません。
その他の注意事項をお教えします。
不動産の売買契約の条項の中に、買主様を保護するための「ローン特約」と言う条項があります。
ある一定の期日までに融資の本承認が得られなかった場合、
買主様は売買契約を白紙解除することができると言った内容です。
ところが、前記の事前審査内定後に新たに借り入れをした場合や転職・退職をした場合は、
ローン特約は適用されない内容になっていますのでご注意ください。
この場合は、違約解除となり、買主様は違約金を売主様に支払うことになりますので、
注意しましょう。
結局どこの不動産屋さんに購入や住宅ローンの相談したらいいの？
睦和商事に何でも相談ください♪
当社は、「不動産を仲介するのではなくお客様の生活を創造する」をモットーに
不動産購入の際は、お客様に寄り添いお客様の様々なご希望に丁寧に一生懸命
お応えするよう宅地建物取引士及び公認不動産コンサルティングマスターの資格を持った
経験豊富な社員が携わります。
今後の生活など様々なご相談内容によっては、弁護士・司法書士・土地家屋調査士等の専門家と
タッグを組んでこじれた糸を一つずつ解く様に解決に導いております。
これからも「不動産」を通してお客様の人生の一コマに参加させて頂けるような会社で
ありたいと思います。
どうぞ不動産に関する相談事は何でも「睦和商事」に相談ください。
LINEでも相談できます もちろん無料です。
